2024年，受保租房大规模入市及住户收入预期偏弱等成分影响，住房租借市集仍处于调治阶段。1-11月，宇宙重心50城住宅平均房钱累计下降2.7%，房钱下行压力隆起。中央及场所持续落实解救政策，住房租借金融解救体系渐渐完善，非居改租、收储转租迎来发展机遇。但值得小心的是，市集房钱水平下降以及大规模新建保租房入市也进一步加大了市集竞争压力。在此布景下，企业在神情拓展时需愈加体恤所在区域板块价值后劲，科学研判优选神情，并主动适合市集环境变化，持续提高居品力，缜密化运营，进步组织效劳。此外，企业需把抓政策机遇，积极周转存量金钱。

　　（一）50城住宅房钱：1-11月50城住宅房钱累计下降2.7%，各线城市均下降

　　全体房钱：50城平均房钱小幅下降，全年仅返城季和毕业季房钱微涨，8月以来跌幅有所扩大

　　2024年重心城市住宅平均房钱小幅下降。凭据50城住宅租借价钱指数，2024年1-11月，宇宙重心50城住宅平均房钱累计下降2.72%。11月，50城住宅平均房钱为35.6元/平素米/月，环比下降0.66%，同比下降3.18%。2024年，重心城市住房租借市集需求全体相对巩固，但保租房批量入市带动市集供应量彰着加大，加之保租房订价限制，市集竞争加重，推动重心城市住宅平均房钱小幅下降。

　　行业季节效应隆起，春节后“返城季”和年中“毕业季”拉动房钱阶段性微涨。全年运行情况来看，仅春节后的“返城季”和年中“毕业季”，即2024年3月及6-7月，50城住宅房钱杀青微涨，其余月份房钱均下降。8月以来行业进入淡季，市集需求热度彰着下降，重心城市住宅房钱跌幅有所扩大。

　　图：2021年7月至2024年11月50城住宅平均房钱与环比涨跌幅

　　数据来源：

　　城市房钱：1-11月48城住宅房钱累计下降，各线城市均下降

　　从城市涨跌幅来看，2024年1-11月50城中仅有2个城市住宅房钱累计高涨，48城累计下降。具体来看，2024年1-11月，仅北海、乌鲁木皆住宅平均房钱有所高涨，其中北海累计高涨3.84%，乌鲁木皆累计高涨1.34%。其余48个城市房钱均累计下降，其中温州、杭州、厦门累计跌幅在5%以上，绍兴、福州等18个城市跌幅在3%-5%之间。贵阳、无锡等22个城市跌幅在1%-3%之间，成都、石家庄等5个城市跌幅在1%以内。

　　分梯队来看，各线城市住宅平均房钱均下降。凭据50城住宅租借价钱指数，2024年1-11月，一线城市住宅平均房钱累计下降2.29%，2023年同期为累计高涨1.32%；二线城市平均房钱累计下降3.01%，跌幅较2023年同期扩大2.7个百分点；三四线代表城市平均房钱累计下降2.38%，跌幅较2023年同期扩大1.0个百分点。

　　数据来源：

　　（二）投资申诉率：房钱房价比继续小幅进步，住房租借投资申诉率有所改善

　　2024年，因房价持续调治，重心城市房钱房价比较2023年末继续进步。2024年11月，50个重心城市住宅房钱房价比为2.12%，较2023年12月（2.03%）进步0.09个百分点。具体城市来看，50城中，除三亚外，其余49个城市房钱房价比均较2023年末有所进步，其中常州、东莞、徐州、武汉城市进步幅度较为显耀。

　　图：50个重心城市房钱房价比

　　注：房钱房价比=2024年11月城市住宅平均房钱×12÷2024年11月城市二手住宅均价。

　　数据来源：

　　刻下房地产市集处下行周期，房价持续调治，而住房租借市集受益于刚需特征及行业表率性的进步，需求保管相对踏实，房钱调治幅度更为平缓。在此影响下，近两年我国重心城市房钱房价比持续回升，限度现在，重心50城平均房钱房价比为2.12%，已高于五年期如期入款利率，住房租借投资申诉有所改善；但与住户购房的概括股金资本（凭据中指测算刻下约为2.6%-2.8%）比较，仍有上腾飞间。

　　2024年8月，央行在《2024年第二季度中国货币政策施行叙述》的“解救住房租借产业可持续发展”专栏中提到：“改日跟着经济缓缓归附，恒久看房钱仍有望稳步高涨，租借住房总的收益率在静态租售比基础上有望进步至3%以上，将高于大批金钱申诉率”，“连年来跟着租售比的回升和融资运营资本的下降，住房租借产业的买卖可持续性在增强，越来越多的住房租借企业进入市集，规模化、集约化操办，将有助于提供更优质、踏实的租借住房服务”。

　　图：2021年9月至2024年11月50城房钱房价比走势图

　　数据来源：

　　为充分响应住户的租房气象，了解住户刻下租房偏好和痛点问题，中指筹商院自2022年6月起每半年开展一次宇宙租客问卷看望，对租客画像进行形色。2024年末，宇宙租客看望问卷共收回6093份有用样本。

　　（一）租客画像：新毕业租客更深爱长租公寓，愿为高质料服务和设施支付更高房钱

　　租客群体基本特征：25-34岁、高学历、毕业1-5年轻年东说念主

　　看望终端显露，54%的受访租客年岁处于25-34岁区间，63%的受访租客为本科及以上学历，68%的受访租客毕业年限在5年之内，65%的受访租客家庭月收入分散在3000-10000元区间。租房方面，76%的受访租客采纳整租，59%的受访租客月房钱在1000-3000元之间，53%的受访租客租房面积在10-60平素米。

　　从不同能级城市的租客特征来看，田户家庭规模方面，茕居和2-3东说念主小家庭是租住主力，其中北上广深及省会城市约四分之一的受访者是独自租住，占比相对较高。居住房源类型方面，个东说念主房源照旧主要居住类型，北上广深及省会城市超三分之一田户居住于分散式长租公寓，地级及以上城市居住于聚合式公寓的比例均在15%傍边。

　　不临幸源客群特征：长租公寓租客毕业年限较短，愿为服务和设施支付更高房钱

　　从租客居住房源来看，近半数受访租客居住在个东说念主房源中，居住在分散式公寓、聚合式公寓的比例永别为33%，15%。从学历来看，68%的聚合式公寓租客为本科及以上学历，较个东说念主房源向上7个百分点。从毕业年限来看，不管是分散式如故聚合式长租公寓，在校生及毕业年限在5年以下的租客占比均达到83%，新毕业租客更深爱长租公寓。

　　从房钱水平来看，月房钱高于3000元的聚合式公寓和分散式公寓租客占比约为40%和33%，均显耀高于个东说念主房源。从房钱收入比来看，房钱收入比高出30%的分散式和聚合式公寓租客占比约为40%，较个东说念主房源彰着向上26个百分点。不管是聚合式公寓如故分散式公寓，比较个东说念主房源，都证明出较高的房钱水祥和房钱收入比，响应出租客闲适为了更高质料的服务和设施支付更高的房钱。此外，部分城市政府对妥贴条目的东说念主才租住聚合式长租公寓或大型租借社区进行补贴也对此产生积极影响。

　　数据来源：中指看望

　　（二）租房偏好：约六成租客到期后计划换租，聚合式公寓持续濒临“留客难”挑战

　　换租计划：受市集房钱下降、责任变动及收入预期缩短，约六成受访者计划到期后换租

　　看望终端显露，60%的受访租客暗意在本次租约到期后计划换租。对于租客而言，排行前三的换租原因是：市集房钱下降思要换租更低廉的屋子、责任变动及收入预期缩短。从换租原因不错看出，一方面，市集房钱持续下降导致原有的租客领有更多采纳契机及议价空间，促使租客计议换租；另一方面，在经济仍濒临压力的布景下，住户责任变动及收入不踏实性加多，亦然租客换租的伏击原因。

　　图：计划换租比例和换租原因

　　数据来源：中指看望

　　从受访租客改日计划租住的房屋类型来看，个东说念主房源、分散式公寓、聚合式公寓租客倾向于继续在同类房源租住的比例永别是78%，58%，35%。比较而言，刻下租住在聚合式公寓的租客改日计划继续采纳此类房源的比重较低，企业需体恤租客到期续租节点，提前摸排田户意向，实时调驯服务策略，减少客户改造带来的招租资本。

　　表：刻下和改日计划租住房屋类型

　　数据来源：中指看望

　　体恤成分：聚合式公寓企业需注重居品力和服务力的进步，提高客户续租率

　　看望终端显露，通勤距离、距离地铁较近以及周边配套环境是租客的共同体恤成分，此外，个东说念主房源租客对于房钱水平愈加敬重。

　　图：不临幸源类型受访租客体恤成分

　　数据来源：中指看望

　　租客心目中，聚合式公寓的上风主要包括：小户型整租房源实足/具备个东说念主空间，区位上风隆起以及公区配套，管家服务，室内环境较好等。聚合式公寓排行靠前的污点主要包括：缺乏阳台/不便捷曝晒， 房远离音效率差，透风效率不好，储物空间少，欠亨燃气等方面。从长租公寓发展角度，区位成分照旧企业在投资布局时需要计议的中枢，或位于产业采集区，或左近地铁站，同期户型想象、公区配套、运营服务等方面，也需进一步贴合购房者租借需求，持续进步居品力和服务力。

　　图：聚合式公寓租客租房体恤的优点和污点

　　数据来源：中指看望

　　住房议论：租房的过渡属性仍较强，经济压力较大是租客计划恒久租房的主要原因

　　从租客对改日3年的租房议论来看，有52%的受访租客暗意改日会采纳在腹地购房，仅17%的受访租客计划改日恒久租房，租房的过渡属性仍较强。分不临幸源来看，个东说念主房源和租住在公租房等其他房源的租客规齐整直租房的比例相对更高。对不同庚岁的租客进行分析发现，40岁以下各年岁段群体采纳攒够首付后腹地购房的比例均高出50%，20岁以下群体改日回旧地或更低房价城市居住的比例在通盘年岁段中最高。

　　数据来源：中指看望

　　进一步分析无房租客计划恒久租房的原因，终端显露，经济压力较大是受访租客计划恒久租房的主要原因，其次是租客合计刻下买房性价比不高/不看好房地产市集，其中租住个东说念主房源的租客60%采纳经济压力较大，聚合式公寓这一比例为36%。此外，聚合式公寓有24%受访租客合计住房租借市集禁止完善，可享受的全球服务越来越多，远高于个东说念主房源（1%）和分散式房源受访者（2%）。

　　图：不临幸源无房租客规齐整直租房的原因

　　数据来源：中指看望

　　近两年，“购+租”、“市集+保险”的住房体系加速完善，2024年7月，二十届三中全会再次强调“加速建立租购并举的住房轨制”，解救政策禁止落地。中央层面，住房租借政策聚焦金融解救、存量周转等方面；场所层面，2024年1-11月各省市出台住房租借研究政策超230次，各地积极拓展租借住房筹集赞成渠说念，完善行业监管轨制，加大政策解救力度，从供需两头改善住房租借行业政策环境，推动行业高质料发展。

　　（一）中央：住房租借金融解救体系渐渐完善；非居改租、收储转租迎来发展机遇

　　2024年7月，二十届三中全会审议通过了《中共中央对于进一步全面深化校正 激动中国式当代化的决定》，房地产研究提法中，将“加速建立租购并举的住房轨制，加速构建房地产发展新花样”放在首位，住房租借市集的伏击性愈加突显。改日政策将通过建立“购+租”、“市集+保险”的住房供应体系，杀青政府保险基本住房需求、市集称心多头绪万般化住房需求。在此布景下，住房租借市集也有望保持较快发展。本年以来，各部委持续落地住房租借研究解救政策，其中金融解救政策相连全年，租借金融解救体系持续完善健全，称心行业融资需求。另外，本年5月以来“去库存”成为房地产伏击施策目的，中央及各部委屡次出台解救收购存量商品房用作保险性住房研究政策。12月中央经济责任会议再次强调要“周转存量用地和商办用房，激动科罚存量商品房责任”，斟酌来岁研究政策将加速落实，存量周转有助于拓宽保租房筹集渠说念，也为企业带来发展机遇。

　　金融解救：租借金融17条隆重出台，REITs神情常态化刊行，住房租借金融闭环进一步完善

　　2024年，多项金融解救政策发力改善行业融资环境，住房租借金融解救体系进一步完善。1月，央行和金融监管总局发布住房租借金融17条，构建了袒护租借住房神情全周期的信贷解救居品体系，包括开导赞成贷款、团体购房贷款和操办性贷款等，为租借住房的投资、开导、运营和照管提供了多元化、多头绪、全周期的金融居品和金融服务。5月以来，3000亿元保险性住房再贷款研究政策解救持续落地。7月，国度发改委发布全面推动REITs神情常态化刊行，将市集化长租房初次纳入公募REITs底层金钱限度，并从调治优化规模要求，不再限制新建/存量金钱收购的资金使用比例并放宽补充流动资金要求，取消现款流分拨率或里面收益率方针要求等多个方面优化政策。11月上交所、深交所各发布两项基础设施REITs如期叙述指导，要求充分接纳基础设施REITs试点以来的信息流露实践和监管涵养，在衔尾公募基金上位端正的基础上，进一步表率基础设施REITs如期叙述流露。跟着各项金融解救政策的持续落地，住房租借企业融资环境进一步改善，我国住房租借政策体系渐渐完善。

　　表：2024年中央出台住房租借金融解救研究伏击政策

　　收储政策：中央屡次明确解救收购存量商品房用作保险性住房，其顶用作保租房已有实践

　　本年以来，中央及各部委屡次表态解救收储去库存。4月末，政事局会议初次建议要统筹筹商消化存量房产和优化增量住房政策步调；5.17宇宙切实作念好保交房责任视频会议明确解救“存量房收储”；7.30政事局会议继续强调“对持消化存量和优化增量相聚合，积极解救收购存量商品房用作保险性住房”。跟着中央屡次明确解救收购存量商品房用作保险性住房，具体解救政策陆续出台落地。

　　资金解救方面，5月17日，央行明确“拟设立3000亿元保险性住房再贷款”，“解救场所国有企业以合理价钱收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保险性住房”。同期，租借住房贷款解救计划1000亿元额度也并入3000亿元保险性住房再贷款。9月24日，央即将5月份东说念主民银行创设的3000亿元保险性住房再贷款中，央行出资比例由底本的60%提高到100%。此外，10月12日，财政部解救用专项债券收购存量商品房用作各地的保险性住房，收储去库存的资金来源渠说念进一步拓宽。

　　收储价钱方面，大批城市要求以同地段保险性住房重置价钱四肢上限，一般按照划拨土地资本+建安资本+不高出5%的利润为参考；也有少部分城市收储转作保租房并以收益法进行测算。

　　收储标的物方面，前期各地对于存量房收购的条目遍及较为严格，多要求现房住宅、整栋整单元、单套面积70/90 以内等，导致称心收购条目的住房较少。近期部分城市收购条目将单套面积放宽至120平素米以内，住房性质放宽至公寓/寝室，非整栋整单元的分散住房也纳入收购范围。

　　6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保险性住房责任视频会议，将收储范围扩大至县级以上城市。

　　从收储进展来看，据央行流露数据，限度2024年9月底，3000亿元保险性住房再贷款余额为162亿元，全体进展较慢。究其原因，按照重置资本计较的收购价钱较低是中枢成分，配售型保险房价钱经常为市集价的五折傍边，企业收受度较低。而收储用作保租房，并给与收益法订价或可有用激动政策落地（重庆等地已有告成案例），短期内通过房钱收益袒护部分融资及操办资本，穿越经济周期后，改日不错通过房钱进步、金钱升值变现，杀青资金均衡，诚然前提是神情要具备一定区位上风，收购后可获胜出租。另外，标的物户型、楼栋要求难匹配，资金和运作资本较高档也限制了收储进展。

　　12月，中央经济责任会议召开，再次强调要“周转存量用地和商办用房，激动科罚存量商品房责任”，在周转存量中，除本年持续强调的存量商品房和闲置土地外，还至极说起周转存量商办用房，斟酌来岁研究政策将加速落实激动，有助于保租房筹集渠说念拓宽，也为企业带来发展机遇。

　　此外，“租购同权”四肢促进租借市集发展、构建租购并举住房轨制的伏击撑持条目，研究政策举措也进一步落地收效。7月末，国务院印发《深切实施以东说念主为本的新式城镇化战术五年行为计划》，建议“积极培育发展住房租借市集，解救选用多种步调通过市集化神态称心农业改造东说念主口住房需求。缓缓使租购住房群体享有同等全球服务权益。在具备条目的城市激动保险性住房赞成。”10月，国务院办公厅明确“加速发展住房租借市集，因地制宜缓缓使租购住房群体享有同等全球服务权益。”租购同权政策的推动有意于促进全球服务均等化，缓缓改善我国住房需求结构，促进住房租借市集的可持续发展和长效机制赞成。

　　（二）场所：1-11月出台租借政策超230次，供需两头多措并举优化租住环境

　　据中指筹商院监测，2024年1-11月，我国场所政府共出台住房租借研究政策230余次，政策频次全体已高出2023年全年。分月度来看，2024年各月出台政策频次均在10次及以上，其中三季度政策出台最为密集，各月频次均在20次傍边。分城市来看，一线城市出台政策频次起原，广州超15次，上海超10次，北京、深圳出台政策近10次；二线城市中天津、杭州、郑州等地出台政策较多，均在5次以上。

　　图：2023-2024年各地出台的住房租借研究政策数目汇总（不全都统计）

　　数据来源：中指筹商院概括整理

　　分类来看，2024年，场所住房租借政策以供给侧政策为主，各地持续加强住房租借政策解救力度，拓宽租借住房筹集渠说念，多措并举扩大租借住房供给；同期，多地强化租借住房研究的照管观点构建，推动行业朝着表率有序目的发展。需求侧，各地政府积极优化公积金租房索求政策，披发租住补贴，促进住房租借需求开释。

　　表：2024年各地出台的住房租借研究政策分类汇总（不全都统计）

　　数据来源：中指筹商院概括整理

　　其中收储转租方面，限度11月，本年已有广州、深圳、杭州等超60城解救收购已建成存量商品房用作保险性住房，大批城市已发布搜集公告，但受收购价钱、资金资本、房源错配等成分影响，推行落地的神情规模相对有限。从落地神情来看，郑州往时几年持续激动收储责任，已累计收储80余个神情超十万间房源，累计干预运营的东说念主才公寓神情达33个，约4.6万间。重庆本年计划收购8000套商品房，其中重庆嘉寓公司已签约收购存量商品房用作保险性住房神情共13个，有3个已完成收购，两个神情已干预运营。福州本年以来已累计收购存量住房9501套，将转作保租房使用，现在已有百余套分散式公寓干预市集。

　　（一）保租房筹集：2024年保租房筹集赞成进程禁止加速，多省市提前完成年度目的

　　宇宙保租房赞成、筹集、供给进程加速。“十四五”时候，宇宙计划筹集赞成保险性租借住房870万套（间），限度2023年底，已筹建保险性租借住房数目约573万套（间），完成“十四五”目的的66%。10月17日，住建部部长倪虹暗意“2024年1-9月，宇宙已赞成筹集保险性住房148万套，到年底不错让450万新市民、后生东说念主住进保险性住房。”

　　部分省市已提前完成2024年度保租房筹集目的。凭据各地住建部门流露数据，刻下已有多个省市提前完成2024年度保租房筹集目的，如安徽、江西、杭州、唐山等。另外，限度11月，天津2024年5000套（间）保租房筹集任务已接近完成；黑龙江、河南、四川、上海等多个省市保租房筹建目的已完成超70%，2024年筹建任务有望获胜完成。

　　表：2024年部分省市年保租房筹集计划完成情况（单元：万套）

　　注：标*为计较数据

　　尊府来源：各地政府网站，中指筹商院概括整理

　　本年以来，“存量改造”成为保租房筹集的伏击渠说念，多地饱读舞通过非居改租、收储改租等神态周转现存资源来加多保租房的供给。在政策解救下，郑州、重庆、济南、福州等地收购存量房转作保租房陆续落地，“市集+保险”的住房供应体系进一步完善。

　　（二）保租房公募REITs：总体运营稳妥向好，保租房REITs刊行进程加速

　　神情运营：保租房REITs底层金钱神情运营总体巩固，区位欠佳神情出租率出现下降

　　凭据各保租房REITs最新流露的季度叙述，2024年三季度，五支保租房REITs的12个底层租借神情出租率均在90%以上（招商基金蛇口租借住房REIT尚未运转公布季度叙述），其中中原北京保险房REIT、红土革命深圳安堵REIT、中金厦门安堵REIT底层金钱神情房钱彰着低于周边租借神情，平均出租率位居第一梯队，遍及在95%及以上，中金厦门安堵REIT的两个神情持续保持基本满租状态。中原基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT底层金钱神情订价更趋市集化，平均出租率位居第二梯队，神情出租率遍及在90%-95%之间。

　　表：各保租房REITs底层神情不同期期出租率对比

　　数据来源：保租房REITs公开尊府，中指筹商院概括整理

　　基金收益：保租房REITs运行全体稳妥向好，前三季度基金收入与净利润同比均有所增长

　　保租房公募REITs运行全体稳妥向好。凭据流露数据，基金收入方面，2024年前三季度，中金厦门安堵REIT、中原基金华润有巢REIT收入同比均杀青小幅增长。净利润方面，除红土革命深圳安堵REIT前三季度利润同比有所下降外，其余保租房REITs同比均增长，其中中原基金华润有巢REIT增幅较为隆起。可供分配金额方面，前三季度保租房REITs全体可供分配金额同比下降7.8%，其中除中金厦门安堵REIT同比基本踏实除外，其余保租房REITs同比均有所下降，出租率下滑或带来一定影响。

　　表：保租房公募REITs中枢财务方针数据

　　数据来源：保租房REITs公开尊府，中指筹商院概括整理

　　REITs刊行：保租房REITs“首发+扩募”并行，2024两支REITs刊行上市

　　2024年，国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租借住房REIT永别于1月、10月隆重刊行上市，保租房REITs市集扩容至6支，总刊行规模进步至95.5亿元。2024年7月，国度发改委进一步缩短了保租房REITs刊行、扩募门槛，推动保租房REITs刊行进入常态化阶段。在此政策及此前政策导向推动下，我国保租房REITs“首发+扩募”皆步走，保租房REITs市集份额短期有望继续扩容。

　　扩募方面，限度现在，2022年上市的四支保租房REITs均已建议扩募计划。其中首批上市的中原北京保险房REIT扩募进程最快，在5月23日率先发布扩募启动公告，计划购入北京市房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园、海淀区温泉凯盛家园等4个神情；9月中原北京保险房REIT向证监会、上交所隆重提交扩募恳求并于月中获受理；11月获上交所反馈。中原基金华润有巢REIT扩募责任也在稳步激动，5月发布公告启动扩募责任，11月隆重向证监会、上交所提交扩募恳求，现在已获受理。同期，红土革命深圳安堵REIT、中金厦门安堵REIT已先后在6月、8月发布扩募启动公告。全体来看，四支保租房REITs拟扩募金钱均与首发金钱处于并吞城市，仍主要分散在一线城市。

　　首发方面，2024年多家企业文告启动保租房REITs申诉责任并获取推行进展。2024年，国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租借住房REIT永别于1月、10月在上交所、深交所隆重刊行上市，成为保租房REITs界限新成员。同期，另有多家企业文告激动保租房REITs申诉责任，如新黄浦（600638）、万科泊寓、雄安集团、越秀集团、杭州安堵集团等，其中部分REITs已获取推行性进展。建信建融家园租借住房REIT于4月15日获取上交所反馈，汇添富上海地产租借住房REIT、华泰紫金苏州恒泰租借住房REIT也已隆重申诉至上交所，保租房REITs刊行节律彰着加速。

　　表：汇添富上海地产租借住房REIT和华泰紫金苏州恒泰租借住房REIT的基本信息

　　尊府来源：招募通晓书（草案）

　　住房租借优秀企业积极开拓租借赛说念，开业规模TOP30企业开业房源量超120万间。2024年，住房租借行业融资政策愈加完备，在中央持续强调“加速建立租购并举的住房轨制，加速构建房地产发展新花样”的布景下，住房租借市景色位进一步强化。同期，随同提防心城市租售比持续回升，住房租借行业投资收益率也在禁止改善，越来越多的企业积极投身住房租借赛说念，住房租借优秀企业紧抓资源拓展业务规模。凭据中指筹商院监测数据，限度2024年11月，宇宙开业规模TOP30企业累计开业房源量达122.6万间，较2023年末加多14万间。

　　此外，除了继续积极拓展业务规模，部分住房租借企业在操办花样上也作念出一些革命以适合市集变化，如尝试“瑕瑜租”搀杂操办花样。近两年，受行状环境影响，一定比例的租客责任踏实性有所下降，短租需求比例彰着进步，同期企业方面通过长租兜底、短租杀青溢价以获取最大化收益的能源较强，在此布景下，瑕瑜租天真组合的租借花样缓缓成为行业运营花样新趋势。

　　表：限度2024年11月规模TOP30住房租借企业开业与照管房源规模

　　数据来源：

　　分类型来看，房企系规模总量及增量上风隆起，场所国企系储备房源开业速率加速。

　　开业规模位居宇宙TOP30的房企系住房租借企业，遍及为在房地产行业教养多年、宇宙化布局的头部房企，此类企业在获取优质金钱方面具备较强竞争上风。2024年在企业积极开拓住房租借市集的布景下，房企系照管规模彰着进步。限度2024年11月，TOP30企业中，房企系累计照管规模达85.8万间，较2023年末规模加多5.5万间。

　　场所国企系租借企业依托平台上风，近两年收储了较多的物业金钱，进入2024年，场所国企系照管金钱开业速率有所加速，限度2024年11月，场所国企系企业总体开业规模达16.2万间，较2023年末加多3.5万间，增幅显耀。

　　场所国企系企业的入局给轻金钱运营企业也带来了新的拓展契机，场所国企系领有大规模房源金钱，但运营水平仍待缓缓进步，为了能更好土地活存量金钱，使之有用成为高质料的租借住房供应，场所国企系和轻金钱运营企业互助运营缓缓增多。在此布景下，部分优秀的住房租借企业凭借本人中枢上风，告成杀青了轻金钱照管输出。

　　（一）趋势瞻望：存量周转及金融助力带来行业机遇，但房钱承压与供应放量加重运营挑战

　　农业改造东说念主口为住房租借市集带来增量需求，政策完善推动市集蛊惑力进一步进步

　　租借需求仍有增漫空间。2023年我国常住东说念主口城镇化率为66.2%，改日仍有一定增漫空间，7月国务院发布的《深切实施以东说念主为本的新式城镇化战术五年行为计划》中建议“饱读舞有条目的城市缓缓将踏实行状糊口的农业改造东说念主口纳入城市住房保险政策范围。加大农业改造东说念主口经济可承受的小户型保险性租借住房供给。积极培育发展住房租借市集，解救选用多种步调通过市集化神态称心农业改造东说念主口住房需求。”改日，在城镇化激动历程中，农业改造东说念主口仍将为住房租借市集带来较大增漫空间。

　　我国住房租借市集政策体系持续完善，租购同权缓缓激动，供需两头政策持续落地，承租东说念主的权益得到进一步保险，住房租借市集的蛊惑力进一步进步。租购同权方面，本年下半年国务院印发《深切实施以东说念主为本的新式城镇化战术五年行为计划》和《对于加速完善生养解救政策体系推动赞成生养友好型社会的多少步调》均对租购住房群体享有同等全球服务权益建议要求，租购同权政策的推动有意于进步租住东说念主口的包摄感。供需政策方面，各地公积金、补贴等政策对住房租借解救力度禁止加大，进一步缓解承租东说念主租房压力。同期，表率照管轨制禁止完善，切实保护承租东说念主的正当权益。跟着各项政策的加持，政策法例和市集体系缓缓健全，住房租借市集规模有望持续彭胀。

　　保租房筹集与存量周转政策协同，市集供应仍在快速开释

　　刻下已有超60城发布了搜集商品房用作保险房的公告，若部分收购房源可改造为保险性租借住房，不仅有助于商品房去库存，同期为住房租借市集提供了高品性的房源。通过存量改造的神情经常位于城市中心或交通便利的地段，具有较好的区位上风和配套设施，大略称心更多田户的居住需求。通过合理的价钱和政策解救，收储神情不错杀青恒久保本微利运行，同期近几年土地供给自在也加速市集“再均衡”节律，金钱在跨经济周期历程中有较大升值空间，住房租借业务为金钱周转探索新旅途。

　　收储转租为国有租借企业带来了新的发展机遇，部分企业租借房源的开业规模显耀进步。2024年以来，场所国企坚决成为住房租借市辘集的中坚力量，四肢收购存量商品房的主体，各地以安堵集团为代表的国企在住房租借市辘集的参与度渐进进步，并渐渐扩大市集份额。跟着收储转租政策的激动，场所国企不错低资本获取储备房源，在市集竞争中更获上风。此外，中央经济责任会议说起周转存量商办用房，斟酌商办改租政策也将加速完善激动，为企业周转存量金钱提供解救的同期，加大优质地段商办转租房源的供给。

　　房钱水平下降，短期新建神情入市或加大市集竞争压力

　　房钱下滑是刻下住房租借企业濒临的主要挑战之一。连年来，受住户收入预期下降和保租房供应加多等成分的影响，宇宙重心城市的住宅平均房钱呈现下降趋势。凭据中指筹商院租客看望数据，田户更换租借住房的关键原因是“市集房钱下降，租更低廉的屋子”。房钱下降导致原有的租客领有更多采纳契机及议价空间，加多了续租的难度，带来了“留客难”的问题。

　　保租房入市加重市集竞争。“十四五”时候，宇宙计划筹集赞成保险性租借住房870万套（间），其中一线城市斟酌将筹建200万套（间）保险性租借住房，占宇宙总筹建量的22%，保租房已在住房租借市辘集占据伏击地位。保租房由于受到政策解救，经常相较于周边市集化房源具有价钱上风，称心条目的租客更倾向于采纳保租房，从而导致市集化租借住房的出租率下降。面对市集竞争，企业需要持续进步本人的运营管贤慧力并积极参与纳保，以保管出租率和操办利润。

　　配售型保险房的推出可能分流部分租住需求。凭据2024年11月当然资源部流露情况，宇宙65个城市的配售型保险性住房神情正加速落地。配售型保险房为低收入家庭提供了购宅券机，但也分流了部分租借需求。

　　（二）策略建议：科学研判优选神情，把抓机遇周转存量，强化运营提质增效

　　科学研判神情可进入性，深度挖掘城市及板块价值，优选神情

　　我国全体租借需求规模强劲，但城市间及城市不同板块发展存在彰着互异，企业需科学研判优选神情。一线和中枢二线城市由于经济实力较强、东说念主口蛊惑力大、房价收入比较高，成为租借企业布局的重心区域，但在城市里面，不同区域之间的住房租借市集发展情况也有不同。东说念主口、产业和配套设施等资源要素在城市各板块之间分散存在互异，导致各板块的租借需乞降投资后劲存在较大差距。住房租借企业需要对城市板块进行深度研判，以识别不同区域的客群特征和市集需求，作念出更精确的方案。近几年中指院为多家头部企业提供住房租借市集投资策略服务，匡助企业更全面、精确地识别板块投资价值，为企业住房租借业务发展提供解救。

　　图：中指住房租借市集投资策略模子

　　把抓政策机遇，周转存量金钱

　　非居改租、收储转租等政策有望加速激动，企业需聚合本人情况制定相应策略，积极把抓政策机遇。对于企业持有的闲置和低效期骗的非住宅神情，可收拢政策机遇，通过“非居改租”将其鼎新为租借住房，促进存量房产周转。同期，在房地产去库存确当下，收储转租也有望获取更多政策解救，至极是对于场所国企，可借助市集与政策机遇获取优质资源，提高照管规模。

　　提高居品品性，强化运营智力，探索新的增长点

　　面对日益强烈的市集竞争和禁止变化的市集需求，住房租借企业应注重持续提高居品力，加强品牌赞成，寻求互异化竞争上风。居品方面，跟着基本居住需求得到称心，租客对住房租借居品功能与品性的追求显耀进步。企业应以客户需求为导向，整合多方资源进步居品力，打造互异化体验社区。同期企业需珍惜客户筹商，通过大数据分析和AI手艺，深切了解租客的需乞降行为花样，从而更精确地想象和优化租借居品。运营方面，住房租借企业应禁止进步本人的专科化水平，实时玩忽政策导向和市集步地变化，针对资本、服务、营销等门径进行缜密化照管，并期骗数字化照管系统优化资源配置，进步组织效劳。同期，除传统房钱收入花样外，企业需积极探索新的盈利增长点。一方面，当昨年轻租客愈加注重居住体验和糊口品性，住房租借企业不错通过提供万般化的升值服务加多收入来源。另一方面，企业可通过瑕瑜租聚合的神态，更好地期骗空置房间，称心不同田户的居住需求。

　　跟着租购并举住房轨制的深切实施和“市集+保险”住房体系的禁止完善，住房租借行业持续处于快速发展阶段。本年以来，住房租借金融解救体系渐进完善，退换了市集化机构的积极性，存量周转也为保租房筹集拓展了渠说念，租借市集有望在政策的引颈下加速发展。但值得小心的是，跟着越来越多的企业进入到住房租借赛说念，市集房钱水平下降以及大规模新建保租房入市也进一步加大了市集竞争压力。在此布景下，企业更需要科学研判优选神情，把抓政策机遇周转存量91 探花，并主动适合市集变化，强化运营提质增效，杀青企业的可持续发展。